Wat is een Smart Building?

Er verschijnen steeds vaker berichten in de media over Smart Buildings. Daarbij wordt veelal een beeld geschetst vanuit verschillende invalshoeken. Dat kan aan de ene kant het perspectief van bouwbedrijven zijn, die hun focus vooral richten op de gebouwgebonden automatiseringssystemen (denk aan binnenklimaat, verlichting, toegang, zonwering etc.). Aan de andere kant is er het perspectief van leveranciers van functionele oplossingen (denk o.a. aan locatiebepaling in een pand of het meten van benutting en bezetting), zij richten hun focus vooral op de ICT.

De uitdaging bij het creëren van een Smart Building is het combineren van deze twee invalshoeken en het samenbrengen van de technieken. De basis voor een Smart Building gaat namelijk uit van veilige, stabiele, betrouwbare, gebouwgebonden installaties en een stabiele en veilige ICT-infrastructuur die verschillende groepen gebruikers bewegingsvrijheid in een gebouw biedt en waar alle systemen soepel met elkaar samenwerken.

In een Smart Building is de aanwezige technologie afgestemd op de medewerker of bezoeker en de activiteiten die in het gebouw plaatsvinden. Van de parkeerplaats tot de ontvangstruimte en van de werkplek tot aan een vergaderzaal denkt het gebouw met de persoon mee. Het gebouw leert, stimuleert en verzamelt gegevens, deze worden gebruikt om processen te optimaliseren, fouten te verminderen en de gebruikservaring te verbeteren.

Een Smart Building begrijpt dus de behoeften van de gebruikers en zorgt dat medewerkers efficiënt kunnen samenwerken en zo productief mogelijk kunnen zijn. Een Smart Building is een gebouw waar inspiratie, ideeën en innovatie worden gestimuleerd, systemen onderling communiceren, zelfsturend worden en menselijke interactie en ingrijpen steeds minder nodig is.

Wanneer is een Smart Building van toegevoegde waarde?

Een Smart Building is dus ondersteunend aan vastgoed- en facilitaire strategieën waarbij begrippen als duurzaamheid, samenwerking, uitdagen en inspireren, gebouwbenutting en -bezetting of veiligheid de boventoon voeren. Zo’n gemeenschappelijke infrastructuur, gebaseerd op het IP-protocol, maakt het mogelijk om de complexiteit van verzuilde systemen te verminderen. Wie bijvoorbeeld aan de slag wil met een duurzaamheidsambitie, kan dat met Smart Building-technologie realiseren voor het klimaatsysteem, het verlichtingssysteem of met de inzet van energiezuinige apparaten. Door op deze manier de strategie te creëren ontstaat er voor alle betrokkenen een duidelijk beeld hoe je een Smart Building kunt realiseren. Een Smart Building realiseren is het meest eenvoudig in een nieuwbouwsituatie, maar ook bestaande bouw (of renovatie) kan profiteren van slimme en intelligente toepassingen. Denk aan een uitbreiding van WiFi-toegangspunten om locatiegebaseerde diensten in te voeren of het gebruik van sensoren om van een ruimte de temperatuur of het CO2-gehalte te meten.

Uitdagingen om een Smart Building te realiseren?

Het probleem bij veel bestaande gebouwen is dat de huidige bouwtechniek en gebouwgebonden systemen vaak op een eigen platform werken. Dat maakt dat het voor die systemen lastig is om met elkaar te communiceren en gegevens uit te wisselen.

Wil je meerdere systemen voor bijvoorbeeld de verlichting, verwarming, toegangsbeheer, ventilatie en airconditioning (HVAC), beveiliging en audio-video apparatuur soepel met elkaar laten samenwerken, dan is het essentieel om over te stappen op één enkel IP-systeem als standaard voor het aansluiten van ICT- en
gebouwgebonden systemen. Het fundament (één enkel IP-systeem) wordt vervolgens gekoppeld aan een centraal data systeem en voorzien van diverse dashboards om stuur- en beslisinformatie te faciliteren. Als deze informatie wordt samengebracht naar één dataplatform ontstaat inzicht, waardoor bijvoorbeeld
energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. Als het mogelijk is om voor het klimaat of de verlichting (delen van) etages apart op- of af te schakelen, kan dit worden ingericht met behulp van de data uit het wifi-netwerk. Als een ruimte bijvoorbeeld niet wordt benut, ontvangt de gebouwbeheerder een signaal, zodat hij weet dat die ruimte niet gekoeld of verwarmd hoeft te worden. Door informatie te bundelen en te koppelen ontstaat meer inzicht en transformeren FM en huisvesting naar een data-gedreven en data-gestuurde organisatie.

Met als basis een eenduidig IP-platform wordt het in een Smart Building mogelijk functies te combineren en is integratie van devices (tablets, smartphones), fysieke beveiliging en gebouwgebonden (facilitaire), beheer- en technische installatiesystemen mogelijk.

Door over te stappen van de huidige situatie (die in de meeste gebouwen bestaat) naar een situatie waarin tal van gebouwgebonden systemen via een eenduidig IP-platform met elkaar communiceren, zijn meerdere voordelen te behalen, enkele voorbeelden:
• Inzicht in het gebruik van ruimtes;
• Inzicht in de schoonmaakactiviteiten en schoon te maken ruimtes;
• Inzicht in de cateringbehoefte, de luchtkwaliteit, afvalstromen en parkeersituaties;
• Aanvragen van een facilitaire dienst of product;
• Lagere operationele- en onderhoudskosten (door betere/overzichtelijke installaties);
• Ondersteunend aan het duurzaamheids- en energieneutraalbeleid;
• Een betrouwbaar platform voor de levering van huurdersdiensten;
• Toekomstige faciliteiten en een snellere adoptie van technologische innovaties;
• Lagere integratiekosten door combinatie één IP-infrastructuur;
• Een verbeterde werknemers- en bezoekerservaring;
• Meer mogelijkheden om te reageren op behoeften van de werknemer/bezoeker en de kritieke gebeurtenissen;
• Beter voorspelling van benodigd onderhoud o.b.v. van nieuwe technologie (lees: minder uitval en ook lagere kosten).

Hoe start ik met een Smart Building?

Wie neemt het initiatief om met smart technologie aan de slag te gaan? Is dat Vastgoed, Gebouwbeheer, ICT of Facility Management? De vastgoedorganisatie beheert het portfolio van de gebouwen, terwijl de technische componenten in het gebouw zijn vaak belegd bij de beheer & onderhoud-afdelingen van ICT & Gebouwautomatisering. Facility Management is verantwoordelijk voor de gehele facilitaire dienstverlening.

In de praktijk blijkt vaak dat in Smart Building-trajecten de ‘Man in de Middle’ ontbreekt, iemand die de taal spreekt van zowel vastgoed, de gebouwautomatiseerders, ICT en Facility Management. Als zo’n verbindende schakel er niet is, wordt vanuit de individuele afdelingen informatie ingewonnen, maar ontbreekt het totaalplaatje. Alleen door het samenbrengen van deze bedrijfsonderdelen bij aanvang van een Smart Building-project wordt een stevig fundament voor het project neergelegd.

Duurzaamheid, prijs en flexibiliteit zijn vaak doorslaggevende factoren om keuzes op te baseren. De ICT-afdeling heeft veel ervaring met wifi of AV-middelen, gebouwbeheerders zijn bekend met het gebruik van sensoren in gebouwen. Door samen met alle partijen te kijken naar de mogelijkheden (hierbij kan FM een leidende rol pakken) ontstaat een gezamenlijk beeld voor de start van het project.

Als een nieuw kantoor wordt ontwikkeld, is de focus vaak gericht op de functionele en technische eisen, dus eisen ten aanzien van de werkplek- en gebouwinrichting, vergaderzalen, sanitair, catering, afvalafhandeling, en dergelijke. Ook wettelijke bouwkundige en eisen aan de technische gebouwinstallaties voeren vaak de boventoon.

Tegelijk zie je ook dat het voor partijen lastig is het ‘klassieke’ silo- denken voor onder andere de technische installaties los te laten. Gevolg: afzonderlijke en specialistische teams gaan aan de slag waardoor een totaalfocus op de totstandkoming van een smart building ontbreekt. Het is dus verstandig om de technische aspecten van een gebouw te koppelen aan de gewenste slimme dienstverlenging.